Locataires

Soyez juste !

Un dégât locatif est un dégât ou manquement lié à l’occupation locative. Dans le cadre résidentiel, il ne peut être consécutif à la vétusté, l’usure normale ou encore à la force majeure.
L’estimation des éventuels dégâts est complexe et nécessite une solide expérience appuyée d’une maitrise des émotions de chacun afin de garantir une clôture juste et équilibrée des relations locatives.

La qualité et l’objectivité de l’expert sera donc de déterminer quels sont les dégâts liés au locataire (ou pas ) et d’en fixer les montants.
Ce montant peut être l’équivalent d’un remplacement de pièce, d’une réparation, d’une moins-value pour dépréciation.

Un propriétaire-bailleur fixant l’indemnité pour ses propres dégâts pourrait vite être débouté en cas de litige.

Pourquoi choisir notre bureau ?

  • Nous maitrisons le cadre légal à prendre en compte, les notions de vétusté et d’usure normale
  • Nous participons régulièrement à des commissions officielles de dégâts locatifs
  • Nos rapports sont équilibrés, clairs et précis tant pour le bailleur que le locataire
Etape 1: Lors de la sortie locative, nous listons les différents dégâts ou manquements relevés
Etape 2: Chaque dégât est chiffré suivant son importance et conformément aux lois et usages
Etape 3: Nous rédigeons un rapport chiffré reprenant toutes les valorisations pour faire valoir ce que de droit

NOTION DE DÉGÂTS LOCATIFS

Un dégât locatif est un dégât ou manquement lié à l’occupation locative.
La maitrise des obligations contractuelles, des notions d’entretien en bon père de famille, de vétuste ou encore d’usure normale est fondamentale.

Lorsqu’il y a dégât il y a soit :

  • Réparation
  • Remise en état
  • Dépréciation ou moins-value que l’expert doit chiffrer. Ces derniers termes sont pris en compte pour les calculs de contre-valeur TVA de 0%, 6% ou 21%. Selon la nature du dégât, on tiendra compte également de la vétusté acceptable ou d’un amortissement acceptable.

Attention : Du fait de la vétusté à charge du bailleur imposée par la loi, il arrivera fréquemment que le bailleur ne perçoive pas une indemnité suffisante pour remettre l’immeuble à l’état neuf aux seuls frais du locataire.

Les Experts parlent dès lors d’ INDEMNITE COMPENSATOIRE.

Cette indemnité est calculée sur base des prix unitaires généralement applicables pour réparer les dégâts mais ne constitue pas un devis de réparations imposé. Le Bailleur garde la possibilité, sans justification, de conserver cette indemnité compensatoire ou de faire les travaux de remise en état ultérieurement.

COMBIEN POUR LES DÉGÂTS LOCATIFS

Il s’agit de la deuxième partie du travail de nos experts lors d’un état des lieux de sortie et consistant à chiffrer de manière juste et équitables les dégâts locatifs et manquements relevés.

Nous vous invitons toujours à faire procéder à toute estimation de dégâts locatifs par un expert aguerris et maitrisant parfaitement les éléments tant techniques que de droits et bien entendu, financiers.

Pour déterminer ce montant, il y aura lieu :

  • D’apprécier voire mesurer correctement les surfaces à prendre en compte (ex : murs, sol, vitres, etc..)
  • Vérifier les prix couramment pratiqués au travers de bordereaux de prix unitaires ou de factures communiquées.
  • Adapter ou corriger ces valeurs suivant les différences de qualité des matériaux mis en œuvre.
  • Tenir compte de l’usure normale de la chose, la vétusté des matériaux.
  • Tenir compte des éventuels frais de déplacement des corps de métier.
  • Tenir compte des minimas d’intervention et des regroupements de postes possibles.
  • Tenir compte des difficultés spécifiques (cage d’escaliers, hors standard, etc…)
  • Tenir compte des contre-valeurs TVA sur les postes concernés (0%, 6% ou 21%).

Ces prix sont également étudiés par des commissions Officielles et proviennent de sources fiables telles que l’UGEB (Société Royale de Géomètres – Experts Immobilier) ou la CIBEX.

Vous trouverez un lien pour consulter une base de données plus complète établie par l’UGEB
(attention : valeurs non mises à jour annuellement et valables sur Bruxelles et Brabant principalement)

N’hésitez pas à contacter nos Experts Immobiliers pour plus d’informations.

Le bureau d’Expertises NICOLAI & Associés ne pourra être lié, interpellé ou tenu responsable d’une quelconque façon sur l’usage qui sera fait de ces chiffres purement indicatifs et à placer dans leur contexte. De fait, nous nous réservons le droit d’adapter ces valeurs au cas par cas.

FAQ – DÉGÂTS LOCATIFS, LÉGAL ?

Dégâts locatifs et obligations de facture pour le Bailleur ?

La question est fréquente: votre locataire peut-il exiger de voir la facture de réparation des dégâts locatifs avnt de vous payer les indemnités fixées ar l’expert?
La réponse est sans ambiguité : NON, aucune facture ou justificatif n’est à présenter par le bailleur !
Tant la jurisprudence que la cour cassation confirme cette position (cassation 30.6.2004).
Il s’agit d’une indemnité compensatoire que le bailleur perçoit. Il a la totale liberté de ne rien faire, faire les travaux lui-même, faire appel à un professionnel ou même s’arranger avec son nouveau locataire pour faire les travaux de remise en état.

Obligation de remise en état DES PEINTURES en fin de bail ?

Pouvez-vous prévoir une clause obligeant votre locataire de remettre en peinture, à neuf, le logement ?
NON ! Pour rappel, le code civil, revisé en 2007, précise clairement que votre locataire ne répond pas de la vétusté ou usure normale. Une pareille clause serait invalidée en cas de contestation.

Rappelons cependant que, sauf accord du bailleur, le locataire est tenu de laisser les lieux en pristin état. Le bailleur pourra néanmoins exiger une remise en état initial des murs ou peinture s’il s’avère que le locataire à modifier la teinte des murs sans son accord. Cela quelque soit la durée d’occupation.
De même, si votre locataire à procéder à des remises en peinture artisanales ou mal exécutées, le bailleur pourrait demander une compensation équivalente, souvent, à une couche de propreté.

Demande de changement de cylindre porte d’entrée?

Votre locataire peut il demander que vous placiez un nouveau cylindre sur la porte d’entrée.
Vous êtes tenu, d’usage de délivrer, 2 clés d’accès à l’immeuble mais rien n’impose que le locataire puisse exiger le remplacement des cylindres.
Il reste compréhensible que celui-ci veuille s’assurer de sa sécurité. Le locataire peut, par contre, changer lui-même son cylindre de porte. Il lui appartiendra alors de replacer le cylindre d’origine lors de son départ.

Docs admin.

Document reprenant la liste de nos honoraires 2016 les plus fréquents

Document reprenant nos conditions générales d’intervention

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Quelles sont les réparations usuellement à charge du bailleur dans le cadre des locations résidentielles?

Modèles et contrats type

Document à signer par le Locataire et le Bailleur pour que leur Etat des lieux de sortie soit fait par notre Expert.

Document reprenant nos conditions et Tarifs pour réaliser votre Etat des lieux de sortie locative

Exemple de Document pour demander la désignation d’expert par un Juge pour la réalisation d’un état des lieux de sortie

Document à télécharger et signer par le locataire et le bailleur pour acter, un accord, une modification ou une correction que les parties souhaitent apporter à leur état des lieux locatif.

Exemple de convention de résiliation de bail amiable entre locataire et bailleur

Modèle de courrier d’indexation de loyer pour un contrat de résidence principal

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