Propriétaires

Soyez malin !

Evaluations indépendantes et impartiales de tous types d’immeubles appuyées par une lettre-rapport ou un rapport détaillé motivé.

L’évaluation est très souvent une étape indispensable avant l’achat, la vente, pour une réévaluation comptable, une sortie d’indivision (séparation), une succession ou encore à des fins fiscales (expertise préalable). Celle-ci peut être qualifiée d’indispensable pour prendre une décision intelligente.

Consultez déjà la rubrique « En savoir plus sur cette expertise » pour découvrir les éléments importants pour une évaluation.

Pourquoi choisir notre bureau ?

  • Nous sommes réactifs et accessibles
  • Nous sommes reconnus par de nombreux organismes agréés
  • Nous utilisons plusieurs méthodes estimatives comparatives
  • Nous confrontons les valeurs estimées au marché immobilier actuel
Etape 1 : Vous rassemblez les documents pour préparer la visite

Etape 2 : Notre expert visite votre bien et effectue sa mission d’évaluation

Etape 3 : Si nécessaire, il entreprendra des recherches complémentaires – calculs pour estimation vénale objective

Etape 4 : vous recevez un rapport motivé reprenant les valeurs demandées vous permettant de faire ou de justifier vos choix financiers immobiliers

PRÉPARATIFS POUR L’ESTIMATION DE VOTRE IMMEUBLE PAR L’EXPERT

Propriété, Maison, bungalow, appartement, bureaux, entrepôt, biens d’investissement…

Pour préparer la visite de notre Expert, il est important de rassembler un maximum d’informations :

Listes des éléments à préparer si vous les posséder:

Pour tous types d’immeubles (Maison, Appartements, Commerces,…):

  • Votre Titre de Propriété (document important)
  • Les Informations cadastrales (plans, Matrice, Revenu Cadastral)
  • Les éventuels certificats en votre possession (électricité, PEB, prime obtenues, etc…)
  • La date de construction et dates des travaux importants ou de rénovation
  • Les plans de constructions et permis obtenus (si disponible)
  • Le cahier des charges établis au moment de la construction
  • La liste des travaux effectués depuis votre acquisition ou Dossier d’intervention ultérieure

Pour les appartements :

  • Le montant des charges et frais communs
  • Les quotités indivises des parties communes affectées à votre appartement
  • Copie des 3 derniers procès-verbaux de l’assemblée générale
  • Le nom du Syndic de la copropriété

Autres Données toujours utiles à communiquer :

  • La valeur d’assurance
  • La valeur locative actuelle et durée du bail
  • Travaux envisagés et coût
  • La nature des éventuels litiges en cours
  • Toute information utiles : ventes en connues proches, qualité de votre quartier, etc…

NB : l’Expert prend en considération les données renseignées pour son évaluation mais n’est pas en charge de déclarer ces informations pour votre compte aux autorités fiscales.

Après la visite, l’Expert aura alors une première vision de votre immeuble et pourra également vous répondre aux premières questions fréquentes en matière d’évaluation (projet de travaux, décisions de vente ou d’achat, législation spécifique, etc.).

Sur base des éléments communiqués, après examen des lieux et relevé des différents points techniques, équipements, qualité et éventuels défauts propres à votre immeuble, notre expert peut approfondir ses recherches, investigations complémentaires et différents modes de calculs afin d’établir la valeur vénale objective de votre immeuble.

Vous recevrez une lettre-rapport ou un rapport complet suivant votre demandes.
Cette estimation professionnelle est déterminante : elle vous permet de prendre des décisions raisonnées et/ou de poser vos actes juridiques

Étapes :

  • Vous rassemblez les documents pour préparer la visite
  • Notre expert visite de votre bien et effectue sa mission d’évaluation
  • Si nécessaire, il entreprendra des recherches complémentaires
  • L’expert procède à l’analyse des données et méthode de calculs pour une évaluation objective
  • Vous recevez le rapport de l’Expert

Différentes méthodes pour évaluer un immeuble

Si l’évaluation est vue par certains comme un art, elle doit s’appuyer sur une étude individuelle rigoureuse pour chaque immeuble tenant compte du fait que les données techniques sont à chaque fois distinctes et que le contexte socio-économique est en perpétuel mouvement.
En pratique, nous utilisons régulièrement différentes méthodes d’estimation pour en recouper des résultats aboutissant à la valeur à déterminer.
Cette valeur n’est généralement pas une moyenne arithmétique mais une moyenne pondérée suivant la pertinence des différentes méthodes et tenant compte du cadre de l’expertise. En effet, chacun comprendra aisément que la rentabilité est un point plus important qu’une estimation cubée pour un immeuble de rapport.

Citons ci-dessous quelques-unes des approches les plus courantes:

Analyse par méthode de reconstruction corrigée :

Cette méthode estimative a pour objectif de calculer la valeur de remplacement de l immeuble sur base d’une valeur de reconstruction standardisée diminuée des désuétudes fonctionnelles, vétusté ainsi que les plus-value et moins-value appréciables.

Un facteur correctif sera pris en compte tenant compte de la pression du marché en regard du suivi par l’expert de celui-ci. L’examen détaillé de l’immeuble est ici cruciale.

Analyse par méthodes comparatives :

Si la théorie considère que l’approche est estimative par comparaison d immeubles vendus est la plus pertinente, il convient de relever que l’expert ne dispose que trop rarement d’un descriptif complet des points de références sur lesquels il se base.

Cette méthode garde néanmoins parfaitement sa place en multipliant les références et corrections suivant les divergences entre l immeuble à évaluer et la ou les références prises en compte. La récolte des données est ici cruciale.

Analyse par méthode des m2 valorisés :

Fort proche de la première méthode, cette estimation consiste à directement affecté des prix au m2 en fonction de la nature et finitions de l immeuble à évaluer.

Si cette approche est parfois considéré comme très simpliste, il ne faut effectivement la sous évaluer du fait que beaucoup de particuliers et même d agents immobiliers professionnels y ont recours tout en regrettant parfois le manque de motivation de certains sur les valeurs au m2 retenues.

Analyse par méthode des volumes corrigés :

Cette méthode issue du monde bancaire défini des prix au m3 indexé suivant la nature des constructions et degrés de finitions.

La vétusté, obsolescence, plus value et moins value corrigeront le résultat qui peut être parfois complètement en dehors de la réalité pour les immeubles tels que les fermes, châteaux et autres maisons de maître.

Analyse par la méthode de rentabilité:

Cette estimation consiste, à partir du revenu généré ou générable par l’immeuble, à remonter au capital à savoir sa valeur.

La qualité et charges de l immeuble, la qualité du bail, la facilité de location entreront en compte tout comme le risque de melocation. Plus l’immeuble sera en bon ou mauvais état, plus il sera facile ou difficile à louer, plus la rentabilité attendue sera faible ou élevée pour couvrir les frais et risques éventuels.

Précisons que  les rendements actuels financiers ont faits diminuer les exigences des investisseurs favorisant une sensible hausse des valeurs estimées.

Néanmoins, la difficulté de crédits et exigences bancaires viennent contrer les opérations de ce type et limitant parfois les transactions aux investisseurs exigeants.

Mais bien d’autres paramètres interviennent également :

Pour ces différentes approches, nous éclatons notre analyse en distinguant l impact de la valeur terrain et celle des surfaces bâties.

A ce titre, précisons qu’en matière d’évaluation, il y a nécessité de distinguer terrain bâti et terrain à bâtir. Cet écart est dénommé « valeur d encombrement » et peut être nul comme important suivant de nombreux critères.

Outre la situation géographique, bien d’autres facteurs entrent encore en considération et qui peuvent également impacter la valeur du bâti tels que la déclivité, l orientation, les nuisances éventuelles, les facilités proches ou encore les particularités juridiques (servitudes, pollution antérieure déclarées,…)

Quant aux aménagements extérieurs, il y a lieu d’apprécier l’importance de ceux ci en fonction de la nature de l’immeuble à évaluer. Si dans certains cas, ils ne représentent que de simple plus-value, ils peuvent être parfois des éléments déclencheurs non négligeable à une vente ou non-vente. Citons pour exemple une piscine extérieure qui pourra être vue comme un élément de confort et de charme indéniable pour certains et motivant l’achat, tout en restant une charge économique non indispensable pour d’autres qui se dirigeront sur d’autres critères.

Et n’oublions pas que….

Dans le contexte économique actuel, il reste particulièrement pertinent de mettre en parallèle les différentes estimations faites avec les offres actuelles du marché.

Ne serait-il pas en effet curieux, toutes justifications de calculs faites, de voir un immeuble estimé plus cher que la plupart d’autres immeubles présentés sur le marché et avec des prestations supérieures?

Le diagnostic technique plus en détail

Le rôle de l’expert est également de vous donner une information la plus complète possible sur le bien désiré cela dans un souci de préservation de votre patrimoine immobilier et financier ou de vous inciter à la prudence dans l’achat de certains biens.

L’Expert, de par sa connaissance, sa formation et son information permanente du marché immobilier sera à vos cotés afin de:

  • Fournir un avis et/ou rapport clair, précis et motivé
  • Vous aider à prendre votre décision
  • Arbitrer vos choix portant souvent sur des sommes importantes
  • Argumenter votre dossier auprès des banques et en matières judiciaires

Les éléments de discussion à prendre en compte sont :

1. Informations Cadastrales communiquées:

Parcelle, Superficie, Orientation, Revenu cadastral, entité communale,..
Mais aussi critère urbanistiques, aléa d’inondations,…

2. Descriptions des locaux et des matériaux :

Natures des locaux et affectations potentielles

Matériaux utilisés: Couverture de toiture, charpente, murs, châssis/menuiserie portes, escaliers, électricité, plomberie, chauffage, finitions, revêtements des sols, etc.

Qualité de mise en oeuvre: de par la connaissance et l’appréciation de l’expert.

Confort: commodités actuelles(électricité, eau, égouttage, TVD, Tél.,…), type de chauffage, équipements cuisine et sanitaire, facilité, aménagements particuliers, extérieurs, réseau de sécurité (parlophonie, alarme, incendie), VMC, climatisation .

État d’entretien: type d’usage antérieur, postes à prévoir tels que lasures, traitements toitures, charpente (insectes ou champignons xylophages), ventilation des locaux, état jardin, etc.

État des travaux en cours: coordination, prévision du requérant

Élément de plus value et moins value: appréciations de l’Expert.

Les désordres liés à la stabilité et l’étanchéité de l’édifice.

3. Réflexions sur la situation du bien :

Quartier : résidentiel, commercial, calme, bordure de voirie fréquentée, social, de premier ordre, bruyant,…

Environnement : boisé, arboré, agricole, campagnard, proximité d’une décharge, voie ferrée, autoroute, aérodrome, usine polluante,…

Moyens de transports : gare, ligne de bus, bretelle d’accès autoroute, ring. Véhicule personnel indispensable?

Facilités immédiates : commerces d’appoints, grandes surfaces, postes, banques et services, facilités administratives (maison communale),…

Économie : zones d’emplois proches (zoning industriel, artisanal, navetteurs), villes commerciales de références les plus proches, dépendance régionale de l’économie sur un seul type d’activité (textile, métallurgie, nucléaire,…), densité d’activité.

Sports et culture : enseignement (communal, secondaire, technique, supérieur, universitaire), centre culturel, cinéma, bibliothèque, centre sportif, zone d’agréments et de détente (lac, piscine, forêts).

4. Dimensions :

Implantation, dimension et surfaces  communiquées du terrain (non mesurée)

Dimension et/ou surfaces brutes approximatives par niveau des constructions:

  • Sous-sols
  • Rez, étages
  • Annexes
  • Surface privative appartement Jardin Terrasse

5. En complément de la mission de diagnostic technique:

L’Estimation du bien : Avec détermination par :

  • calcul des valeurs du sol et des constructions
  • et/ou rechercher et analyse des points de comparaison
  • et/ou par la capitalisation du revenu / taux de capitalisation
  • et/ou par actualisation des Cash-Flows

Pour en déterminer la :

  • Valeur terrain et/ou valeur résiduelle avec bâtisse,
  • Valeur de reconstruction et pondération des surfaces
  •  valeur au m²
  • Vétusté (+ coefficient de vétusté économique dans certains cas)
  • Valeur intrinsèque globale du bâtiment,
  • Valeur d’assurance suivant ABEX,
  • Valeur locative

et obtenir, en finale, une estimation objective de la valeur de vente en gré-à-gré, en vente publique, en vente forcée, après-travaux,..

N’hésitez pas à nous contacter pour toute question particulière.

Docs admin.

Document à complèter avec nos Conditions et Tarifs pour une demande d’évaluation d’immeuble

Document reprenant nos conditions générales d’intervention

Document reprenant la liste de nos honoraires 2016 les plus fréquents

Fiche légale accompagnant nos remises de tarifs.

Nos conseils

Quels sont les critères auxquels je dois prêter attention si je souhaite acheter un terrain?

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