Comment évaluer les dégâts locatifs ?

Méthodes d’évaluation des dégâts et des manquements locatifs

L’évaluation des dégâts et des manquements locatifs repose sur des principes d’indemnisation déterminés par l’expert en fonction de la nature des préjudices constatés.

1. ⚒️ Réparation et remise en état

a) Remise en état nécessaire

Lorsque les détériorations imposent une réfection, l’expert applique un coefficient de vétusté en tenant compte de critères objectifs, notamment :

• l’état initial du bien,
• la qualité des matériaux,
• la durée d’occupation,
• la qualité de mise en œuvre.

Les dégâts concernés relèvent d’une utilisation excessive ou anormale du bien. Exemples : remise en peinture complète, remplacement des revêtement de sols.

b) ⚖️ Réparation d’un dégât isolé

Lorsqu’un dégât isolé est constaté, l’expert évalue son coût de réparation sans application de vétusté, le matériau ou la finition initiale étant maintenus.

2. ⚠️ Dépréciation ponctuelle

Lorsque le matériau concerné demeure fonctionnel, l’expert applique une moins-value forfaitaire. Celle-ci est déterminée en fonction du coût du matériau déprécié et de l’impact de son état sur la valeur locative du bien jusqu’à la prochaine rénovation. Exemples : entailles sur un plan de travail, évier endommagé, tablette de fenêtre rayée.

3. ✉️ Non-exécution d’une obligation locative

Le non-respect d’obligations locatives, contractuelles ou non, donne lieu à l’évaluation des frais résultant du manquement. Exemples : absence d’entretien de la chaudière, obstruction des gouttières ou évacuations bouchées.

4. 📃 Obligation de réparation et preuve d’exécution

Le bailleur n’est pas tenu d’effectuer les réparations ni de produire les factures correspondantes. L’indemnisation vise à compenser le préjudice subi, sans obligation d’affectation des fonds.

5. ✨ Éléments complémentaires

a) Application de la TVA

Conformément à la jurisprudence (Tribunal Civil Bxl, 16e chambre, 12/10/1995), la TVA est due sur les indemnités liées aux dégâts locatifs, indépendamment de la réalisation effective des travaux. L’expert intègre dans son calcul la contre-valeur de la TVA, généralement de 21 %, avec possibilité de réduction à 6 % selon les cas.

b) Indisponibilité des lieux et coordination des travaux

L’indemnisation intègre le préjudice lié à l’indisponibilité des lieux pour réalisation des travaux, incluant le temps d’obtention des devis et d’exécution des réparations. L’évaluation prend en compte :

• la durée des travaux estimée en jours,
• le montant du loyer actualisé,
• les stipulations contractuelles éventuelles.

La coordination de travaux nécessitant l’intervention de plusieurs corps de métiers peut faire l’objet d’une prise en charge forfaitaire (évaluée à environ 10 % du coût total des travaux).

c) Frais d’expertise

Les frais d’expertise sont répartis selon les dispositions contractuelles.

• En l’absence de précision, l’intervention d’un expert unique entraîne un partage à parts égales entre bailleur et locataire.
• Si chaque partie mandate son propre expert, elle en assume seule les frais.
• Certains frais annexes, comme la rédaction de documents, peuvent être répartis après accord préalable entre experts.

Dispositions finales

Les principes exposés ci-dessus constituent un cadre d’évaluation visant à garantir l’objectivité et la neutralité de l’expertise en matière de dégâts locatifs.