État des lieux de sortie : choisissez la sérénité

Dresser un état des lieux de sortie, auprès d’un expert immobilier certifié, implique une série d’étapes de vérification du logement.

Pour chaque pièce, les défauts et imperfections relevés sont comparés à l’état des lieux d’entrée, afin de déterminer si les détériorations sont postérieures à l’entrée du locataire dans le logement. Précis, cet examen permet de définir les manquements ou dégâts locatifs survenus au fil de l’occupation du bien, au regard des clauses du contrat de bail et des dispositions légales (vétusté, usure normal, défaut conceptuels,….).

Nos experts établissent ensuite un chiffrage objectif des réparations locatives pour permettre de clôturer les décomptes.

L’intervention de notre expert apporte un véritable équilibre à votre sortie locative et vous évitera de nombreux litiges.

Et en cas de contestations locatives, les documents établis feront valoir les droits locatifs de chacun si besoin!

Notre expert immobilier se chargera également de réaliser l’inventaire des clés, des entretiens effectués mais aussi le relevé des compteurs pour permettre le transfert des contrats d’énergie.

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Pourquoi choisir nos états des lieux de sortie lors de location ?

Le savoir-faire de nos experts, leur précision et leur impartialité, contribuent à établir un état des lieux de sortie clair et juste.

Pour pourrez ainsi clôturer sereinement vos démarches, tout en réduisant le chômage locatif ! Qui plus est, leur maîtrise technique et juridique, tout comme leur bienveillance, vous mèneront à clôturer vos relations locatives dans les meilleurs conditions envisageables.

Tout comme l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie est financé communément par le locataire et bailleur, s’il n’y a qu’un seul expert. Bien entendu, chaque partie peut également décider de recourir à son propre expert, à ses frais exclusifs.

Nos tarifs compétitifs et transparents, ainsi que la qualité de nos états des lieux locatifs font notre succès depuis près de 30 ans.

Un devis immédiat

Concrètement

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Rendez-vous et mise en route

Planification rapide du rendez-vous. Nous regroupons les informations administratives nécessaires, faisons l’inventaire des clés, relevons les compteurs et vérifions les attestations d’entretien.

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Examen technique de chaque pièce et écoute bienveillante

Nous comparons l’état des lieux de sortie à l’état initial pour déterminer les dégradations éventuelles qui auraient été commises. Nous tenons compte des clauses de bail, des dispositions légales ou de la jurisprudence en la matière.

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Estimation des dégâts et PV de sortie locative

Nous fixons le montant des dégâts locatifs sur base des prix applicables, des éléments techniques et juridiques. Nous rédigeons le procès-verbal d’état des lieux de sortie final pour vous permettre de clôturer vos décomptes locatifs.

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Remise d'un dossier numérique complet

Chacune des parties reçoit un dossier clair et complet, au format PDF, reprenant l’indemnité globale due. Cela vous permettra de clôturer aisément le décompte locatif final.

Les Experts NICOLAI

  • Nos experts immobiliers font de votre sérénité une priorité ;
  • Chaque état des lieux de sortie de location est détaillé ;
  • Nos rapports sont conformes à la loi ;
  • Nous faisons en sorte que vous réduisez les risques de chômage locatif ;
  • Nous vous faisons gagner du temps ;
  • Nos tarifs sont compétitifs, pour les petits comme pour les grands logements ;
  • Nous nous focalisons sur l’harmonie des relations humaines ;

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État des lieux de sortie locative :
nous répondons à vos questions !

Qu'est-ce qu'un état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie proposé par nos experts immobiliers consiste en une série de vérifications structurées, dans chaque pièce de votre logement. Au moment du départ du locataire, cet examen vous permettra de déterminer et d’apprécier les potentiels manquements ou dégâts locatifs survenus.

L’expert agréé en charge de cette mission s’appuie alors sur toutes ses connaissances, tant techniques que juridiques, pour déterminer objectivement l’éventuelle indemnité qui sera établie. L’appréciation du degré de tolérance, basé sur l’expérience judiciaire du bureau, est évidemment essentielle pour maintenir le bon équilibre des relations.

Ainsi, tout le processus mis en place par notre expert vous prépare à clôturer votre contrat locatif dans les meilleures conditions de transparence. Locataire et bailleur pourront donc tourner sereinement cette page !

Comment faire un état des lieux de sortie à Bruxelles et en Wallonie ?

L’état des lieux de sortie comporte 4 phases importantes :

  • 1. La phase préparatoire : elle consiste en la préparation de votre dossier grâce au regroupement des informations de chacun. De même, elle inclut l’identification et la coordination de l’ensemble des acteurs liés au dossier, que ce soit le locataire, le bailleur, l’agent immobilier et, dans certains cas, les avocats, les contre-experts et les techniciens spécialisés.

  • 2. La détermination des éventuels dégâts locatifs: grâce à un examen des lieux pièce par pièce, suivant une procédure parfaitement rodée, nous établissons un état des lieux de sortie des plus justes. Nous tenons bien sûr compte des clauses de bail préalablement convenues, des dispositions légales ou de la jurisprudence en la matière. En cas de manquements ou de dégradations imputables au locataire, tout sera clair comme de l’eau de roche ! Nous procédons également aux relevés des compteurs accessibles, à l’inventaire des clés et à celui des documents remis. Suite à cette étape, vous pourrez libérer l’immeuble. Le bailleur en disposera alors comme il le souhaite, qu’il envisage une remise en état ou une nouvelle location. Quant au locataire, il n’aura plus aucune responsabilité vis-à-vis du logement (si aucune retenue n’est prévue sur la caution).

  • 3. La fixation des montants des dégâts locatifs : sur la base de ses connaissances techniques, juridiques et financières, l’expert immobilier certifié apprécie l’importance de chaque dégât ou manquement. Il établit ainsi un rapport d’état des lieux de sortie objectif reprenant, poste par poste, le montant attribué. Il tient notamment compte de leur nature, de leur importance et de l’état initial de l’immeuble. Grâce à nos interventions régulières, auprès de différents organismes officiels, nous sommes en mesure de fixer des montants en adéquation avec la réalité économique.

  • 4. La clôture : l’expert clôture son travail en remettant à chacun un procès-verbal. Celui-ci reprend l’indemnité globale due, afin que vous puissiez clôturer aisément votre décompte final. L’ensemble des pièces justificatives seront annexées au PV remis par l’expert, pour faire valoir ce que de droit par chacune des parties.

Simple dépréciation ou dégât locatif à réparer ?

Un dégât locatif est une détérioration ou un manquement lié à l’occupation locative.
Pour le définir, il est crucial de maîtriser les obligations contractuelles ainsi que les notions d’entretien, de vétusté ou encore d’usure normale.

Les dépréciations liées à la vétusté ou l’usure normale restent à charge des bailleurs en matière de baux d’habitation.
Pour les baux de droit commun (garage, bureaux,…) , il convient d’être attentif aux clauses contractuelles.

Constater une détérioration qui est à charge du locataire, lors de l’état des lieux de sortie, peut mener à :

  • Une réparation ;
  • Une remise en état ;
  • Une dépréciation ou moins-value, que l’expert doit chiffrer. Ces derniers termes sont pris en compte pour les calculs de contre-valeur TVA de 0%, 6% ou 21%. Selon la nature du dégât, on tiendra compte également de la vétusté ou d’un amortissement acceptable.

Attention : Du fait de la vétusté incombant légalement au bailleur, il arrive fréquemment qu’il ne perçoive pas une indemnité suffisante pour remettre l’appartement à neuf aux seuls frais du locataire. Raison pour laquelle les experts parlent d’indemnité compensatoire (à ne pas confondre avec devis de réparation ou de remise à neuf)

Cette indemnité est calculée sur base des prix unitaires généralement applicables. Elle contribue à réparer les dégâts mais n’a pas valeur d’obligation de réparation pour le propriétaire. Celui-ci garde la possibilité, sans justification, de conserver cette indemnité compensatoire ou de procéder ultérieurement aux travaux de remise en état.

Comment chiffer l'indemnité de dégâts locatifs est-elle chiffrée ?

Il s’agit de la deuxième partie du travail de nos experts, lors d’un état des lieux de sortie. Elle implique de chiffrer, de manière juste et équitable, les dégâts locatifs et manquements relevés. Nous vous invitons toujours à faire réaliser cette estimation par un expert aguerri, maîtrisant parfaitement les éléments tant techniques que légaux et financiers. Cela vous évitera bien des déconvenues…

Pour déterminer ce montant, il faut :

  • Apprécier, voire mesurer correctement les surfaces à prendre en compte (murs, sol, vitres,…) ;
  • Vérifier les prix couramment pratiqués, grâce aux bordereaux de prix unitaires ou factures communiquées ;
  • Adapter ou corriger ces valeurs, suivant les différences de qualité des matériaux mis en œuvre ;
  • Tenir compte de l’usure normale des éléments et de la vétusté des matériaux ;
  • Considérer les éventuels frais de déplacement des prestataires ;
  • Étudier les minimas d’intervention et regroupements de postes possibles ;
  • Évaluer les difficultés spécifiques (cages d’escaliers, hors standards…)
  • Tenir compte des contre-valeurs de TVA sur les postes concernés (0%, 6% ou 21%).

Ces prix sont également étudiés par des commissions officielles et proviennent de sources fiables, telles que l’UGEB (Société Royale de Géomètres–Experts Immobilier) ou la CIBEX. Vous trouverez un lien pour consulter une base de données plus complète, établie par l’UGEB. Attention : ces valeurs ne sont pas mises à jour annuellement et sont valables sur Bruxelles et Brabant principalement.

N’hésitez pas à contacter nos Experts Immobiliers pour plus d’informations.

Le bureau d’Expertises Nicolaï & Associés ne pourra être lié, interpellé ou tenu responsable d’une quelconque façon sur l’usage qui sera fait de ces chiffres purement indicatifs, à replacer dans leur contexte. De fait, nous nous réservons le droit d’adapter ces valeurs au cas par cas.

Comment relever les index des compteurs électriques intelligents ?

1. Identifier le numéro du compteur
2. Relever les index de CONSOMMATION
Chiffres repris après 1.8.1 = Index jour
Chiffres repris après 1.8.2 = Index nuit
Chiffres repris après 1.8.0 = total ou simple horaire
3. Relever les index de PRODUCTION (si vous produisez par panneaux photovoltaïques)
Chiffres repris après 2.8.1 = Production jour
Chiffres repris après 2.8.2 = Production nuit
⚠️ Bien relever les 4 Index même si vous ne produisez rien et que ceux-ci sont = 0
www.expertsnicolai.be – 010/45.10.05
Géomètres-Experts assermentés & Experts immobiliers agréés

Comment calculer la vétusté / usure normale à prendre en compte?

La vétusté et l’usure normale s’apprécient au travers de nombreux variés d’éléments:
– La nature du matériau,
– La qualité du produit
– La qualité de mise en œuvre
– La destination et  localisation des matériaux
– L’affectation de l’immeuble
– ….
Prenons le cas des dégâts locatifs au niveau des peintures et d’amortissement normal à déduire :
Suivant les régions et la localisation de l’immeuble, la durée d’amortissement des peintures murales varie généralement entre 6 ans (Ville, Bruxelles,…ou exposé à des environnements plus polluants) et 9 ans (Campagne et certaines provinces).
 
Suivant la qualité, l’amortissement sera différent.
Une peinture de propreté, non lavable s’amortira plus vite, de l’ordre de 2-3 ans, contrairement à une double couche de peinture de bonne qualité appliquée dans les règles de l’art.Certaines peintures spécifiques peuvent même avoir une durée de vie bien supérieure.
 
Attention, la date de mise en peinture n’équivaut pas nécessairement à son point de départ pour le calcul de son amortissement. Imaginons par exemple un appartement loué comme résidence secondaire et occupé moins de 100 jours par an. L’amortissement peut donc s’allonger si l’occupation antérieure était particulièrement soignée ou de faible intensité.
 
A l’inverse, une peinture même de bonne qualité, aura tendance à être amortie plus vite si elle est appliquée dans un hall de passage exigu.
 
Enfin, soulevons qu’une peinture, même amortie après une durée de vie et occupation normale doit rester propre. Amortissement et nettoyage sont donc 2 choses distinctes.
 
Vous l’aurez compris, l’appréciation de l’état des peintures doit se faire au cas par cas, surtout objectivement, tant lors des états des lieux d’entrée que pour les états des lieux de sortie.
 
Et après avoir pris position quant à l’amortissement normal attendu, en cas de dégâts (fixations, amortissement anormal, souillures,…), il faudra alors déterminer une indemnité juste et équitable en répartissant les frais de remise en état, d’une part à charge du bailleur(habitation) supportant l’usure normale et, d’autre part, pour les réparations liées aux dégâts locatifs.
 
Enfin, précisions que la Région Wallonne a mis en place une grille de vétusté sommaire indicative (non obligatoire) reprenant une liste de pourcentage de vétusté à prendre en compte. Cette liste est très sommaire et fort éloignée de la variété de situations rencontrées lors des sorties locatives.
Pour exemple, cette grille présente une durée de vie des peintures murales de 8 ans.
Ceci sans préciser si nous sommes face à une peinture sommairement appliquée et de 1er prix ou d’une peinture de qualité appliquée par un professionnel.
Il est entendu que celles-ci vielleront différemment.
Appliquer un pourcentage figé n’a donc pas de sens.
Rappelons également qu’un immeuble peut être inoccupé pendant 1 an.
Il serait donc erroné de prendre en compte de la vétusté sur des équipements neufs et non sollicités.
Il convient donc d’être très prudent quant à l’usage de cette grille wallonne comme référence.
Rappelons que cette grille n’est pas applicable en cas d’usage anormal, inapproprié ou de modifications locatives sans l’accord du bailleur.
Elle s’inscrit donc davantage dans la cadre de prévision budgétaire pour le bailleur pour le renouvellement qui deviendrait nécessaire de certains décors ou équipements.
Mais au fait, pour vos peinture, quelle surface prendriez-vous en compte ?
Exigeriez-vous une remise en peinture de la pièce, d’un pan de mur complet ou une retouche ponctuelle ?
 
Et quelle prix unitaire retiendriez-vous?
A l’heure où au m2 ?

Une facture doit-elle être présentée en cas de dégâts locatifs ?

Votre locataire peut-il exiger de voir la facture de réparation des dégâts locatifs, avant de vous payer les indemnités fixées par l’expert ? La réponse est sans ambiguïté : non ! Aucune facture ou justificatif n’est à présenter par le bailleur !

Tant la jurisprudence que la cour de cassation confirment cette position (cassation 30.6.2004). Il s’agit d’une indemnité compensatoire que le bailleur perçoit. Il a la totale liberté de ne rien faire, de réaliser les travaux lui-même, de faire appel à un professionnel ou même de s’arranger avec son nouveau locataire pour effectuer les travaux de remise en état.

Quelle est l'obligation de remise en état des peintures en fin de bail ?

Vous vous demandez s’il est possible de prévoir une clause qui obligerait votre locataire à remettre la peinture à neuf, avant de quitter le logement ? Une fois de plus, la réponse est claire : non ! Pour rappel, le Code Civil, révisé en 2007 et les décrets ou ordonnances de 2017 et 2018 précisent clairement que votre locataire ne répond pas de la vétusté ou de l’usure normale du logement. Une pareille clause serait invalidée en cas de contestation.

Rappelons cependant que, sauf accord du bailleur, le locataire est tenu de laisser les lieux dans leur état d’origine. Le bailleur pourra alors exiger une remise en état initial des murs ou peintures, si les teintes devaient avoir été modifiées sans son accord. Ceci est valable, quelle que soit la durée d’occupation.

De même, si votre locataire a procédé à des remises en état des peintures et que celles-ci sont mal exécutées, le bailleur pourrait demander une compensation équivalente, souvent, à une couche de propreté

Peut-on demander de changer la serrure de la porte d’entrée ?

Lors de la remise des clés, vous êtes tenu de délivrer un double d’accès à l’immeuble. Toutefois, rien n’indique que le locataire puisse exiger le remplacement des cylindres.

S’il reste compréhensible que celui-ci veuille accroître de sa sécurité, il est en droit de changer lui-même la serrure. Toutefois, il devra replacer le cylindre d’origine en fin de bail.

Combien coûte un état des lieux de sortie professionnel ?

Vous vous demandez sans doute combien coûtera votre état des lieux de sortie. Dans ce cas, sachez que :

  • Nous vous remettons, pour chaque mission détaillée, une tarification forfaitaire et sans surprise ;

  • Dans certains cas, vous pourrez bénéficier de réductions. C’est notamment le cas si vous nous confiez successivement vos états des lieux de sortie et d’entrée ;

  • Nous misons sur la clarté, la transparence et la compétitivité de nos prix ;

  • Tous les tarifs peuvent être estimés, grâce à notre outil de devis en ligne.

devis en ligne

Comment demander un état des lieux de sortie à un expert ?

Rien de plus simple !

Pour nous demander de faire un état des lieux, il vous suffit de compléter la Convention d’expertise d’entrée ou de sortie locative, téléchargeable ci-dessus (voir la section « A télécharger » dans les documents administratifs). Nous planifierons un rendez-vous rapide.

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