Soyez éclairé !

Les pathologies immobilières sont les « maladies » dont peuvent souffrir les immeubles.
Le plus souvent, elles sont liées à des défauts d’humidité ou de stabilité, avec ou sans développement de parasites externes (Champignons, insectes xylophages,…).

Elles impacteront tant la durée de vie de l’immeuble ou de ses matériaux que la jouissance paisible et saine dans l’immeuble. Notre expert, encadré dans certains cas par des spécialistes, vous aide à identifier et résoudre ces problèmes sans intérêt commercial.

Compte tenu des nuisances et dangers pour la santé que peuvent représenter certains problèmes, la Région Wallonne a renforcé et a arrêté certaines dispositions en matière de qualité des habitations.

Profitez des compétences de nos experts immobiliers pour vous aider à solutionner un problème ou faire valoir vos droits.

Concrètement

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Étape 1

Vous rassemblez les documents pour préparer la visite.

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Étape 2

Notre expert analyse le(s) problème(s) et vous donne une explication ou conseil.

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Étape 3

Si nécessaire, il entreprendra ou vous conseillera des investigations complémentaires.

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Étape 4

Vous recevrez constat et avis circonstancié avec les 1ères orientations techniques sur les points examinés.

Les Experts NICOLAI

  • Un constat technique permet de faire constater et confirmer un problème technique
  • Notre expérience nous a permis d’identifier et de solutionner les situations les plus critiques
  • Faire valoir un préjudice auprès d’un tiers ou d’une juridiction

La prochaine étape
Faites un devis en ligne ou prenez rendez-vous

Pathologies – Défauts constructifs :
nous répondons à vos questions !

Pathologies et expertises techniques

Nos rapports techniques et motivés seront un outil précieux pour vous orienter dans l’entretien de votre bien immobilier ou de faire valoir un préjudice auprès d’un tiers ou d’une juridiction.

Épinglons quelques exemples :

  • Humidité (voir ci-dessous)
  • Insectes et champignons xylophages( Mérule),
  • Infiltrations, moisissures, inondations
  • Fissurations / stabilités /Tassements, flexions,
  • Effet du gel, de nappes aquifères,Terrassements – Chantiers voisins
  • Corrosions – Effets du vent

Ces troubles affectent souvent la qualité des matériaux, leur durée de vie et la jouissance de l’occupant. L’expert, encadré dans certains cas par un spécialiste, a comme premier but de vous aider à identifier et résoudre ces problèmes.

Compte tenu des nuisances et dangers que représentent certaines pathologies, la région wallonne a renforcé et arrêté certaines dispositions en matière relative aux normes minimales exigées pour la qualité d’une habitation.

Par prévoyance ou pour faire valoir vos droits, notre bureau de Géomètres-Experts Immobiliers met ses compétences à votre service pour vos biens et projets immobiliers.

 

A. Le diagnostic technique en matière d’humidité

Nos interventions visent à vous informer sur l’état réel du bien par exemple dans le cadre de vos projets immobiliers. Nous recherchons les affectations parasitaires et/ou liées à l’humidité.

La première étape consiste à réaliser un diagnostic technique par un Expert immobilier qui établira l’état parasitaire (si détectable sans démontage) et les valeurs d’humidité relevées dans l’immeuble.

En matière locative, nos constats, appuyés de mesures concrètes, constituent une première étape indispensable pour infirmer ou confirmer un trouble de jouissance locatif. Il s’agira d’établir si le trouble d’occupation est réel, le motiver et le chiffrer si nécessaire, déterminer si celui-ci est une conséquence de la vétusté de matériaux du bâtiment, lié aux occupants ou encore du fait de la négligence d’entretien (locatif ou refus d’intervention de réparation).

Nos constatations sont faites en vue de déterminer ultérieurement les préjudices subis par le requérant et les éventuelles indemnités dues par le tiers résultant des défauts d’application ou de réalisation liés aux droits et obligations entre les parties, conformément aux dispositions du Code Civil, aux lois, usages et coutumes en la matière.

Voir également: Normes Région Wallonne (extrait partiel)

 

B. Recherchez des causes d’humidité dans les habitations

1. Facteurs liés à l’humidité, la ventilation, la condensation

L’expert a pour mission de vous encadrer dans ce secteur étendu et compliqué. Il maîtrise les notions scientifiques de des éléments d’hygrométrie lié à ces connaissances en matériaux et son expérience en matière de déshumidification.

Objectif premier : Détermination des causes essentielles de l’humidité dans les bâtiments, leurs effets, les remèdes et les différentes solutions.

2. Examen des facteurs à prendre en compte

  • Activités des locaux : Les locaux sont affectés à un usage résidentiel.
  • Nombre d’occupants
  • Entretien : Normal / acceptable / insuffisant / mise en péril
  • Régime de chauffe : (au jour de la visite) La température intérieure des locaux varie entre °C et °C
  • Année de construction
  • Orientation du bâtiment : Façade principale avant :
  • Équipement ou activité particulière dans le local : séchoir / aquarium/

Mesures : HR relevée : % Température ambiante : °C Température moyenne des points de contacts :°C (type : murs) Température particulière sur linteaux / ébrasement /autres) : Humidité de contact (Détecteurs: Protimeter) : Moyens de ventilation: Statique / VMC / châssis + surface

3. Détermination des causes pathologiques (exemples)

  • Humidité de construction : Matériaux abandonnés sur chantiers sans protection / Eau de Gâchage / Précipitation durant la construction / Fissurations / stabilités / Efflorescences
  • Humidité ascensionnelle : Cuvelage/ Membranes/ Puits /sources/ Drainage
  • Causes accidentelles : Égouttage / corniche / solins/ Fissures / joints châssis / Défauts pattes de fixations isolants / Éléments de Toitures
  • Causes d’entretien : Peintures / Lasures / Bardages / pluies battantes / Défauts (sous-toiture, rives, roofing…)
  • Résistance thermique limitée : Pont thermique / Défaut d’isolation / Étanchéité à l’air
  • Basse température des locaux : Proximité Wetbulb – dew point
  • Manque de ventilation : Conception / Occupants / Forte production de vapeur d’eau

Nécessité d’analyses complémentaires :

  • Vidéo caméra
  • Caméra infra-rouge
  • Ingénieur / Architecte
  • Démontage

Quelles causes fréquentes des défauts affectant les nouvelles peintures ?

Causes fréquentes des défauts affectant les nouvelles peintures :
👉 Humidité : reliquat d’eau dans les matériaux, infiltration ou condensation
= Problèmes d’adhérence, cloquage ou d’exfoliation.
👉 Mauvaise préparation support :
Rouille, graisse, poussières, salissures ou des couches de peinture anciennes et non adhérentes.
👉 Application trop généreuse :
Des couches de peinture trop épaisses = formation de rides ou de plis (ondulations).
👉 Peinture non compatible avec le support ou le climat environnant.
👉 Peinture appliquée dans des conditions défavorables (température très basse ou très haute, forte humidité)
👉 Mauvaise dilution de la peinture.
👉 Séchage insuffisant ou excessive entre les différentes couches appliquées:
Délai de séchage trop long => écaillage de la sous-couche devenue trop dure créant une adhérence insuffisante.
👉 Sels et alcalinité : les sels solubles présents dans certains types de briques provoquent des efflorescences.
👉 Variations de teinte ou de contraste : manque d’uniformité dans le pouvoir absorbant du support. Importance du primer.
👉 Moisissures : surtout dans les locaux humides et mal ventilés.
Autres Facteurs externes :
👉 Exposition excessive à l’ensoleillement => perte de brillance, apparition de petits cratères, phénomènes de farinage, de fissuration, d’écaillage, etc.
👉 Trop d’adjuvants:
Teneur trop élevée en siccatif (accélérateur de séchage) provoque un farinage, puis une fissuration.
Pigmentation excessive induit un farinage précoce.
Appartement neuf ?
✅ Faire appel à un professionnel pour la 1ere mise en peinture est hautement recommandé et donnera une valeur ajoutée.

Thermographie

Notre bureau dispose d’équipements de haute technologie pour affiner nos investigations techniques ou pour répondre à certaines inquiétudes en termes de déperditions énergétiques.

Vous souhaitez une investigation technique spécifique ou vous désirez simplement mieux connaître les qualités et défauts de votre immeuble ?

Nos experts peuvent vous aider à répondre à vos questions grâce à une thermographie ponctuelle ou complète de votre immeuble.

Des expertises pour chacun,
quel que soit votre profil.