Évaluations d’immeubles

Si l’estimation d’un immeuble est vue par certains comme aléatoire, elle doit s’appuyer sur une étude individuelle rigoureuse pour chaque immeuble tenant compte du fait que les données techniques sont à chaque fois distinctes et que le contexte socio-économique est en perpétuel mouvement.

En pratique, nous utilisons régulièrement différentes méthodes d’estimation pour en recouper des résultats aboutissant à la valeur à déterminer.

Cette valeur n’est généralement pas une moyenne arithmétique mais une moyenne pondérée suivant la pertinence des différentes méthodes et tenant compte du cadre de l’expertise. En effet, chacun comprendra aisément que la rentabilité est un point plus important qu’une estimation cubée pour un immeuble de rapport.

Citons ci-dessous quelques-unes des approches les plus courantes:

Expertise immobilière par analyse de la méthode de reconstruction corrigée

Cette méthode estimative a pour objectif de calculer la valeur de remplacement de l immeuble sur base d’une valeur de reconstruction standardisée diminuée des désuétudes fonctionnelles, vétusté ainsi que les plus-value et moins-value appréciables.

Un facteur correctif sera pris en compte tenant compte de la pression du marché en regard du suivi par l’expert de celui-ci. L’examen détaillé de l’immeuble est ici cruciale.

Expertise immobilière par analyse de méthodes comparatives

Si la théorie considère que l’approche est estimative par comparaison d immeubles vendus est la plus pertinente, il convient de relever que l’expert ne dispose que trop rarement d’un descriptif complet des points de références sur lesquels il se base.

Cette méthode garde néanmoins parfaitement sa place en multipliant les références et corrections suivant les divergences entre l immeuble à évaluer et la ou les références prises en compte. La récolte des données est ici cruciale.

Expertise immobilière par analyse de la méthode des m2 valorisés

Fort proche de la première méthode, cette estimation consiste à directement affecté des prix au m2 en fonction de la nature et finitions de l immeuble à évaluer.

Si cette approche est parfois considéré comme très simpliste, il ne faut effectivement la sous évaluer du fait que beaucoup de particuliers et même d agents immobiliers professionnels y ont recours tout en regrettant parfois le manque de motivation de certains sur les valeurs au m2 retenues.

Expertise immobilière par Analyse de la méthode des volumes corrigés

Cette méthode issue du monde bancaire défini des prix au m3 indexé suivant la nature des constructions et degrés de finitions.

La vétusté, obsolescence, plus value et moins value corrigeront le résultat qui peut être parfois complètement en dehors de la réalité pour les immeubles tels que les fermes, châteaux et autres maisons de maître.

Expertise immobilière par Analyse de la méthode de rentabilité

Cette estimation consiste, à partir du revenu généré ou générable par l’immeuble, à remonter au capital à savoir sa valeur.

La qualité et charges de l immeuble, la qualité du bail, la facilité de location entreront en compte tout comme le risque de melocation. Plus l’immeuble sera en bon ou mauvais état, plus il sera facile ou difficile à louer, plus la rentabilité attendue sera faible ou élevée pour couvrir les frais et risques éventuels.

Précisons que les rendements actuels financiers ont faits diminuer les exigences des investisseurs favorisant une sensible hausse des valeurs estimées.

Néanmoins, la difficulté de crédits et exigences bancaires viennent contrer les opérations de ce type et limitant parfois les transactions aux investisseurs exigeants.

Mais bien d’autres paramètres interviennent également

Pour ces différentes approches, nous éclatons notre analyse en distinguant l impact de la valeur terrain et celle des surfaces bâties.

A ce titre, précisons qu’en matière d’évaluation, il y a nécessité de distinguer terrain bâti et terrain à bâtir. Cet écart est dénommé « valeur d encombrement » et peut être nul comme important suivant de nombreux critères.

Outre la situation géographique, bien d’autres facteurs entrent encore en considération et qui peuvent également impacter la valeur du bâti tels que la déclivité, l orientation, les nuisances éventuelles, les facilités proches ou encore les particularités juridiques (servitudes, pollution antérieure déclarées,…)

Quant aux aménagements extérieurs, il y a lieu d’apprécier l’importance de ceux ci en fonction de la nature de l’immeuble à évaluer. Si dans certains cas, ils ne représentent que de simple plus-value, ils peuvent être parfois des éléments déclencheurs non négligeable à une vente ou non-vente. Citons pour exemple une piscine extérieure qui pourra être vue comme un élément de confort et de charme indéniable pour certains et motivant l’achat, tout en restant une charge économique non indispensable pour d’autres qui se dirigeront sur d’autres critères.

Et n’oublions pas que….

Dans le contexte économique actuel, il reste particulièrement pertinent de mettre en parallèle les différentes estimations faites avec les offres actuelles du marché.

Ne serait-il pas en effet curieux, toutes justifications de calculs faites, de voir un immeuble estimé plus cher que la plupart d’autres immeubles présentés sur le marché et avec des prestations supérieures?

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Propriété, Maison, bungalow, appartement, bureaux, entrepôt, biens d’investissement… pour préparer la visite de notre Expert en immeuble, il est important de rassembler un maximum d’informations :

Quelque soit le type d’immeuble (Maison, Appartements, Commerces,…):

• Votre Titre de Propriété (document important)
• Les Informations cadastrales (plans, Matrice, Revenu Cadastral)
• Les éventuels certificats en votre possession (électricité, PEB, prime obtenues, etc…)
• La date de construction et dates des travaux importants ou de rénovation
• Les plans de constructions et permis obtenus (si disponible)
• Le cahier des charges établis au moment de la construction
• La liste des travaux effectués depuis votre acquisition ou Dossier d’intervention ultérieure

Pour les appartements :

• Le certificat PEB (important)
• Le montant des charges et frais communs
• Les quotités indivises des parties communes affectées à votre appartement
• Copie du dernier procès-verbaux de l’assemblée générale
• Le nom du Syndic de la copropriété

Autres Données toujours utiles à communiquer :

• La valeur d’assurance
• La valeur locative actuelle et durée du bail
• Travaux envisagés et coût
• La nature des éventuels litiges en cours
• Toute information utiles : ventes en connues proches, qualité de votre quartier, etc…

NB : l’Expert en immeubles prend en considération les données renseignées pour son évaluation mais n’est pas en charge de déclarer ces informations pour votre compte aux autorités fiscales.

L’expert immobilier ne fait cependant pas une vérification des informations transmises (urbanisme, cadastre,…)

Après la visite, l’Expert en immeuble aura alors une première vision de votre immeuble et pourra également vous répondre aux premières questions fréquentes en matière d’évaluation (projet de travaux, décisions de vente ou d’achat, législation spécifique, etc.).

Sur base des éléments communiqués, après examen des lieux et relevé des différents points techniques, équipements, qualité et éventuels défauts propres à votre immeuble, notre expert peut approfondir ses recherches, investigations complémentaires et différents modes de calculs afin d’établir la valeur vénale objective de votre immeuble.

Vous recevrez une lettre-rapport ou un rapport complet suivant votre demandes.
Cette estimation professionnelle est déterminante : elle vous permet de prendre des décisions raisonnées et/ou de poser vos actes juridiques

Étapes :

• Vous rassemblez les documents pour préparer la visite
• Notre expert visite de votre bien et effectue sa mission d’évaluation
• Si nécessaire, il entreprendra les recherches complémentaires demandées
• L’expert procède à l’analyse des données et méthode de calculs pour une évaluation objective
• Vous recevez le rapport d’expertise immobilière de notre Expert en immeuble

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Le rôle de l’expert est également de vous donner une information la plus complète possible sur le bien désiré cela dans un souci de préservation de votre patrimoine immobilier et financier ou de vous inciter à la prudence dans l’achat de certains biens.

L’Expert, de par sa connaissance, sa formation et son information permanente du marché immobilier sera à vos cotés afin de:

• Fournir un avis et/ou rapport clair, précis et motivé
• Vous aider à prendre votre décision
• Arbitrer vos choix portant souvent sur des sommes importantes
• Argumenter votre dossier auprès des banques et en matières judiciaires

Les éléments de discussion à prendre en compte sont :

1. Informations Cadastrales communiquées

• Parcelle, Superficie, Orientation, Revenu cadastral, entité communale, …
• Mais aussi critère urbanistiques, aléa d’inondations, …

2. Dimensions

Implantation, dimension et surface du terrain

Dimension et/ou surfaces brutes par niveau des constructions :

• Sous-sols
• Rez, étages
• Annexes
• Surface privative appartement Jardin Terrasse

3. Descriptions des locaux et des matériaux

• Natures des locaux et affectations potentielles
• Matériaux utilisés: Couverture de toiture, charpente, murs, châssis/menuiserie portes, escaliers, électricité, plomberie, chauffage, finitions, revêtements des sols, etc.
• Qualité de mise en oeuvre: de par la connaissance et l’appréciation de l’expert.
• Confort: commodités actuelles(électricité, eau, égouttage, TVD, Tél.,…), type de chauffage, équipements cuisine et sanitaire, facilité, aménagements particuliers, extérieurs, réseau de sécurité (parlophonie, alarme, incendie), VMC, climatisation .
• État d’entretien: type d’usage antérieur, postes à prévoir tels que lasures, traitements toitures, charpente (insectes ou champignons xylophages), ventilation des locaux, état jardin, etc.
• État des travaux en cours: coordination, prévision du requérant
• Élément de plus value et moins value: appréciations de l’Expert.
• Les désordres liés à la stabilité et l’étanchéité de l’édifice.

4. Réflexions sur la situation du bien

• Quartier : résidentiel, commercial, calme, bordure de voirie fréquentée, social, de premier ordre, bruyant,…
• Environnement : boisé, arboré, agricole, campagnard, proximité d’une décharge, voie ferrée, autoroute, aérodrome, usine polluante,…
• Moyens de transports : gare, ligne de bus, bretelle d’accès autoroute, ring. Véhicule personnel indispensable?
• Facilités immédiates : commerces d’appoints, grandes surfaces, postes, banques et services, facilités administratives (maison communale),…
• Économie : zones d’emplois proches (zoning industriel, artisanal, navetteurs), villes commerciales de références les plus proches, dépendance régionale de l’économie sur un seul type d’activité (textile, métallurgie, nucléaire,…), densité d’activité.
• Sports et culture : enseignement (communal, secondaire, technique, supérieur, universitaire), centre culturel, cinéma, bibliothèque, centre sportif, zone d’agréments et de détente (lac, piscine, forêts).

5. En extension à la mission de diagnostic technique par l’expert

L’Estimation du bien :

• calcul des valeurs du sol et des constructions
• et/ou rechercher et analyse des points de comparaison
• et/ou par la capitalisation du revenu / taux de capitalisation
• et/ou par actualisation des Cash-Flows

Pour en déterminer, suivant les besoins à :

• Valeur terrain et/ou valeur résiduelle avec bâtisse,
• Valeur de reconstruction et pondération des surfaces
• valeur au m²
• Vétusté (+ coefficient de vétusté économique dans certains cas)
• Valeur intrinsèque globale du bâtiment,
• Valeur d’assurance suivant ABEX,
• Valeur locative

et obtenir en finale une estimation objective de la valeur de vente en gré-à-gré, en vente publique, en vente forcée, après-travaux, …

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(Immeubles résidentiels)

Le certificat PEB a pour but de faire une comparaison objective et standardisée des Performances Énergétiques d’un Bâtiment.
Ce certificat n’est certainement plus à voir comme un simple attestation administrative de plus pour vendre ou louer un immeuble !

Les effets d’un PEB « défavorable » sont multiples avec des impacts tant juridiques que financiers .
Actuellement (octobre 2022), nous pouvons considérer qu’un certificat PEB D, E ou F aura des impacts négatifs sur la valorisation de votre immeuble.

Pour exemple:
Les conditions d’indexation des loyers sont à présent variables suivant la catégorie PEB de l’immeuble.
Dans les prochaines années, l’obligation de rénover sera imposée pour les immeubles les moins performants.

Évidemment, cela provoque aussi des impacts de plus en plus significatifs sur la valeur de l’immeuble.

Qui calcul le PEB de votre immeuble ?

Le PEB est calculé par un certificateur agréé et formé lequel remet un certificat valable 10 ans.

!! Attention!!
Les prix demandés par les certificateurs sont très variables et il faut rester prudent quant aux certificateurs trop bons marchés. Même si le logiciel sur lequel travaille tous les certificateurs d’une même région est identique, l’importance et la qualité du PEB sont étroitement liés à la qualité de l’encodage des données par le certificateur.

Ainsi, un certificateur travaillant trop rapidement ou restant peu de temps sur place risque de ne pas prendre en compte certaines données et de remettre un PEB de mauvais indice.

Conseils:

• soyez présent lors de votre visite PEB
• Préparez un maximum d’informations techniques sur votre immeuble
  Insistez pour que votre certificateur examine bien l’ensemble de la maison ou appartement et ne se limite pas à prendre les plans et faire un tour rapide de quelques minutes.
• Rappelons l’importance de disposer de preuves des travaux d’isolation comme les factures, fiches techniques ou des photos.
  Sans celles-ci et à défaut de pouvoir constater de visu vos travaux d’isolation, le certificateur devra mettre une valeur « inconnu » défavorable.

Et la suite des calculs ?

Comme stipuler, le PEB renseigne une consommation par m2 brut.

Le PEB indique la consommation THÉORIQUE d’énergie PRIMAIRE par m2 de surface brute.
Primaire signifie qu’il est également pris en compte l’extraction, la transformation et le transport de l’énergie servant à votre chauffage (électricité, gaz, mazout,..).

Plus l’indice est faible (indice A), meilleur est la performance énergétique du bâtiment.

!! Attention n°1 !!
La consommation théorique ne correspond pas à la consommation réelle de l’immeuble
(et donc ne correspondra pas à votre consommation).

La consommation reprise dans le PEB tient effectivement compte d’un ensemble d’hypothèses très…théoriques.

Pour exemple:
Dans votre PEB, votre température de chauffage est estimée à 18°.
Si vos châssis sont défectueux et ferment mal, votre PEB n’en tiendra pas compte…contrairement à votre facture…

! ! Attention n°2!!
Des différences de calculs existent entre les différentes régions pour déterminer la prise en compte des m2 brut.

Pour exemple, en Wallonie, la surface brut est considérée pour des locaux chauffés dont la hauteur libre est au moins de 1.50 alors, qu’à Bruxelles, il n’est pris en compte que pour la surface d’hauteur libre à partir de 2.10 m.

D’autres différences existent de sortent qu’un score PEB « B » en Wallonie ne correspondra pas nécessairement à un score PEB « B » à Bruxelles, plus exigeante.

Rappelons également que le PEB prend en compte les locaux chauffés

Ainsi, pour exemple:
Un garage avec un petit radiateur d’appoint sera considéré comme un local chauffé à prendre en compte dans le PEB.
Ce qui peut créer un résultat PEB défavorable. A bon entendeur….

Différents types de PEB ?

Il existe des modèles différents de certificats PEB suivant qu’il s’agisse d un immeuble neuf ou « ancien », ou encore qu’il s’agisse d’immeuble « autonome », c’est-à-dire, disposant de son propre chauffage privatif ou d’immeuble avec un chauffage partagé.

Dans le cas de chauffage commun, vous aurez aussi un certificat complémentaire PEB dénommé « partiel » pour les techniques communes.

Quelles améliorations PRIORITAIRES ?

Point de vue améliorations conseillées, il vous est recommandé de d’abord lire complètement votre PEB lequel reprend différents codes couleurs de rouge (mauvais) à vert foncé (très bon) suivant la qualité des équipements examinés.

Les priorités des travaux d’amélioration commenceront par revoir l’isolation du toit, les châssis et le chauffage pour suivre par l’étude de différentes améliorations techniques plus ciblées (panneaux photovoltaïques, pompe à chaleur,…).

Vous pouvez également faire appel à un auditeur énergétique pour établir un rapport appelé Procédure d’Audit Énergétique (PAE) pour mieux vous guider.

Coûts pour AMÉLIORER son PEB (octobre 2022) ?

Suivant les estimations de la fédération belge de la construction (Embuild), il faut prévoir entre 8.500 euros (maison mitoyenne) à 74.500 euros (maison 4 façades) pour passer d’un PEB E vers un PEB B.

Quelle estimation d’immeuble suivant votre PEB ?

Un achat ou une vente prochaine ?

Communiquer à nos experts votre PEB pour tenir compte de son impact dans l’évaluation de votre immeuble.

Vous ne disposez pas d’un  PEB ?
Nos experts feront une première évaluation « neutre » qui pourra être ajustée après réception de votre PEB.
Nos experts peuvent également faire l’évaluation dans différentes hypothèses pour mesurer l’impact de votre PEB sur votre immeuble.
Certainement utile pour valoriser vos travaux d’investissement.

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Soyons clairs, évaluer un immeuble sans le visiter rester imprécis.
Cependant, dans certains cas, avoir une 1ère orientation de valeur est important.

Les mesures sanitaires durant la crise Covid-19, nous ont poussé à réfléchir comment assurer une continuité de service même en période de confinement ou d’inaccessibilité temporaire d’un immeuble, ce, afin de ne pas ralentir les décisions immobilières majeures.

En accord avec plusieurs organismes de crédits avec lesquels nous sommes agréés, nous avions alors mis en place un process et questionnaire reprenant une liste d’informations nécessaires pour rendre une évaluation provisoire de votre immeuble.

Comment cela se passe t-il concrètement?

Votre Expert immobilier virtuellement présent !

Complémentairement à ce questionnaire, nous avons besoin de nous imprégner de l’allure générale de votre immeuble.
Ce qui peut être fait par téléconférence lorsque vous êtes dans l’immeuble.

 Rien de tel que photos !

En plus de la transmission d’un questionnaire précis, des photos nous sont toujours précieuses :

• Photo des Façades avant / arrière et jardin (± 5 photos au total)
• Photo de votre cuisine, salles de bains
• Photo du séjour, de la chambre parentale, d’une chambre standard
• Photo de la Chaufferie ou des locaux / équipements spécifiques (dressing, piscine,…)

Les plans ou croquis sont importants pour le calcul des surfaces !

Nous prenons tout ce que vous avez : PDF, Photos….

Vous ne les avez pas ? Communiquez-nous les surfaces des différents niveaux (murs compris) ?

Fichier des Plans trop lourds, non scannés ou trop grands ? => prenez des photos avec les cotes visibles pour que nous puissions faire une estimation des surfaces de immeubles et ses annexes (Nos experts se basent sur les dimensions extérieurs extra-muros).

Nous ne manquerons pas de notre coté d’analyser et comparer en parallèle ces données avec les données professionnelles auxquels nous avons accès et valeurs financières. Nous vous reviendrons si nous relevons certains incohérences.

Vous rencontrez certaines difficultés pour réunir des informations ?

Nous programmerons un entretien téléphonique ou vidéo-conférence avec votre expert.

Pas suffisant ?

Bien entendu, nous pourrons toujours organiser une visite détaillée pour avaliser l’évaluation provisoire qui aura été rendue.

Il reste entendu que ce type d’expertise est plus orientée pour des appartements ou immeubles courants.
Pour les immeubles trop spécifiques, individualisés ou de standing, une visite sera toujours nécessaire.

Contactez-nous pour en savoir plus
Experts NICOLAI – 010/45.10.05