L’impartialité de l’expertise lors de vos états des lieux

Voici les questions que l’on nous pose légitimement sur notre indépendance et sur l’étendue de notre mission.
Nous préférons y répondre avant la visite plutôt qu’après le rapport.

L’expert est-il du côté du bailleur ou du locataire ?

Nous ne sommes ni le conseil du bailleur, ni celui du locataire. Nous ne sommes pas là pour choisir entre l’un ou l’autre, mais pour établir des faits techniques.

Ces faits protègent celui qui a raison — parfois le bailleur, parfois le locataire, le plus souvent les deux en partie.

Un constat précis n’accable personne : il fixe contradictoirement l’état du bien à une date donnée et devient la référence commune des deux parties. Plus la description est complète, moins la discussion ultérieure laisse de place à l’interprétation ou à l’appréciation rétrospective. C’est la raison pour laquelle nous décrivons de manière détaillée, y compris ce qui peut paraître anodin.

L’expert est-il payé en fonction des dégâts qu’il retient ?

Non. Trois points fondent notre indépendance :

• Nos honoraires sont forfaitaires. Ils sont fixés avant la mission et ne varient en rien selon le montant des dégâts retenus. Nous n’avons aucun intérêt à en retenir beaucoup, ni à en retenir peu.
• Vous êtes deux à nous mandater. Les frais d’état des lieux étant partagés entre les parties, le locataire est tout autant notre donneur d’ordre que le bailleur.
• Nous ne réalisons pas les travaux. Nous ne sommes pas entrepreneur, nous n’exécutons aucune réparation et nous n’avons aucun lien avec les entreprises qui les exécutent. Le montant retenu ne nous rapporte rien.

Notre intérêt est ailleurs : des parties bien informées dès l’entrée, ce sont moins de dégâts et moins de discussions à la sortie. C’est l’objet même de notre mission, et il sert autant le locataire que le bailleur.

L’expert est-il impartial, alors que le bailleur fait appel à lui à plusieurs reprises ?

Vous avez raison sur un point : nous serons sans doute amenés à revoir ce bailleur. Mais nous pouvons tout autant revoir le locataire — à l’entrée de son prochain logement, lors d’une sortie ultérieure, ou le jour où il deviendra lui-même bailleur ou investisseur. Le locataire d’aujourd’hui est très souvent le bailleur de demain : chaque partie peut être amenée à retravailler avec nous.

C’est précisément cette récurrence qui nous interdit la complaisance. Un rapport partial est un rapport sans valeur : il ne tient pas devant un juge de paix, où il sera écarté ou cassé. Et un expert dont les rapports sont régulièrement écartés pour partialité ne perd pas un client — il perd son métier. Plus nous intervenons avec les mêmes parties, moins nous pouvons nous permettre la moindre complaisance.

Puis-je savoir ce que l’autre partie a dit à l’expert ?

Notre règle est la suivante :

Toute information transmise à l’expert par une partie doit être portée à la connaissance de l’autre.

Cette exigence pèse d’abord sur les parties elles-mêmes : notre rôle est celui d’un expert, non celui d’un intermédiaire chargé de faire circuler les courriers entre vous. Nous nous engageons en revanche à répondre aux deux parties, et à n’exploiter aucune pièce ni aucune observation dont l’autre partie n’aurait pas eu connaissance.

Dans le même esprit, nous invitons chaque partie à être présente ou représentée lors de nos rendez-vous. Votre présence n’est pas une formalité : c’est le moment où vos observations pèsent le plus.

Il arrive qu’une partie choisisse de ne pas s’y rendre et nous laisse opérer seuls. C’est son droit, et cela ne change rien à notre méthode : les constatations sont établies de la même manière, et la partie absente reçoit le rapport et dispose du même délai pour formuler ses observations.

Un rapport très détaillé joue-t-il contre le locataire ?

Un rapport détaillé n’est pas un rapport sévère. Le même examen technique qui relève un dégât écarte aussi, très régulièrement, des postes que l’une ou l’autre partie voudrait voir retenus :

• La vétusté. Un revêtement en fin de vie n’est pas remplacé au prix du neuf aux frais du locataire : nous appliquons une grille de vétusté et ne retenons que la quote-part réellement imputable.
• L’usure normale. Ce qui résulte d’un usage normal du logement n’est pas un dégât locatif. Cette frontière est technique, et c’est à nous de la poser.
• Les défauts d’équipement ou de conception. Absence de ventilation conforme, ponts thermiques, châssis vétustes, infiltration structurelle : ces désordres ne sont pas à charge de l’occupant.
• La sur-réclamation. Lorsqu’un devis porte sur un remplacement complet alors qu’une réparation localisée suffit, nous ramenons le poste au périmètre du dégât réel.
• L’indemnité d’immobilisation. Elle n’est pas forfaitaire : elle se calcule sur la durée technique des travaux, et n’est pas due lorsque ceux-ci ne retardent pas la relocation.

Nos experts vous indiquent ces arbitrages à voix haute pendant la visite, dans un sens comme dans l’autre. Vous n’avez pas à les découvrir dans le rapport.

Mes remarques seront-elles reprises dans le rapport ?

Chaque partie peut formuler des observations et exiger qu’elles soient reprises dans le rapport. Elles figurent sous la rubrique « Observations des parties », telles que vous les formulez.

Affirmer une chose ne suffit cependant pas à la faire retenir : une observation est actée au rapport, mais c’est l’examen technique qui détermine si elle est suivie. Lorsque nous en écartons une, nous veillons à en indiquer le motif.

Une observation à charge et une observation à décharge reçoivent la même attention, quelle que soit la partie dont elles émanent. Les demandes du bailleur que nous avons écartées figurent au rapport de la même manière que les vôtres.

L’expert tranche-t-il tous les litiges entre bailleur et locataire ?

Non, et c’est une source fréquente de malentendu. Notre mission est délimitée.

Lorsqu’elle nous est confiée, la tierce décision obligatoire nous amène effectivement à trancher, mais sur le seul plan technique : l’état du bien, l’imputabilité des désordres et leur chiffrage. Nous ne nous prononçons ni sur le fondement juridique du bail, ni sur les comptes entre parties.

Restent hors de notre mission : les arriérés de loyer et de charges, les troubles de jouissance survenus en cours d’occupation, la validité ou la rupture du bail, les indemnités de toute nature. Ces questions relèvent du juge de paix ou de vos conseils respectifs.

Cela ne nous empêche pas de rester amiable compositeur : lorsque nos constatations techniques peuvent aider les parties à s’entendre sur le reste, nous nous y employons volontiers.

Quels sont mes droits pendant l’expertise ?

Le bailleur connaît souvent la procédure ; le locataire rarement. Cette différence d’information n’est pas une différence de traitement, et nous tenons à la combler :

• Vous pouvez vous faire assister pendant la visite par votre propre conseil technique ou par votre avocat.
• Vous pouvez formuler des observations et exiger que l’expert en prenne note sur les constats signés.
• Vous pouvez demander des explications sur la vétusté applicable et sur la manière dont elle est appréciée.
• Chaque partie peut désigner son propre expert, à ses frais exclusifs. L’opération est alors plus coûteuse, chacun supportant l’intégralité des honoraires de son expert au lieu de partager ceux d’un expert commun. Cette désignation doit intervenir avant la visite : formulée après coup, elle immobilise le logement et cause un préjudice bien plus lourd.
• En cas de désaccord persistant, c’est le juge de paix qui tranche. Notre rapport y sera discuté contradictoirement par les deux parties.

Notre engagement

Nous ne sommes pas là pour arbitrer entre vous deux, mais pour établir des faits techniques. Ces faits, une fois actés dans le principe du contradictoire, valent pour les deux parties.

Les visites sont réalisées et les rapports sont validés et signés par un expert agréé du bureau qui s’engage à travailler en toute indépendance. Notre responsabilité professionnelle est engagée sur le contenu de chaque rapport.

Le présent article vise les missions qui nous sont confiées par les deux parties. Les mêmes principes valent, plus strictement encore, lorsque nous sommes désignés par un tribunal : l’impartialité et le contradictoire y sont une obligation légale. Il arrive en revanche que nous soyons mandatés par une seule partie, comme conseil technique ou pour une contre-expertise. Le cadre de l’intervention est alors différent et nos constatations y sont établies avec la même rigueur technique et le rapport indique pour le compte de qui il a été dressé.

Pour toute question relative à votre dossier, notre secrétariat reste à votre disposition.

Bureau d’Expertises Nicolaï & Associés SRL
Avenue Reine Astrid 16, 1300 Wavre

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