État des Lieux – Guide du Locataire

L’état des lieux protège autant le locataire que le bailleur.

Lorsqu’il est confié à un expert, celui-ci offre un cadre neutre et structuré, qui garantit les droits de chacun dans le respect des obligations légales.

Notre guide reprend, étape par étape, les questions les plus fréquentes que que se posent le plus souvent les locataires, avec un renvoi vers nos réponses détaillées.

Avant l’état des lieux

Qui désigne l’expert ?

L’expert est en principe désigné de commun accord par le bailleur et le locataire; souvent au travers du bail. Lorsqu’il intervient comme expert unique pour les deux parties, le locataire est autant notre donneur d’ordre que le bailleur. Chaque partie peut aussi désigner son propre expert, à ses frais exclusifs, avant la visite. → Notre article sur l’impartialité de l’expert

Qui paie l’état des lieux ?

Pour un logement, les frais d’un expert commun sont partagés entre le locataire et le bailleur. Si l’expert n’intervient que pour l’une des parties, celle-ci en supporte seule le coût. Nous pratiquons des honoraires forfaitaires qui ne dépendent en rien du montant des dégâts retenus. → État des lieux de sortie : frais

Que signifie « tierce décision obligatoire entre locataire et bailleur» ?

C’est une convention, parfois au travers du bail, par laquelle le bailleur et le locataire décident que les conclusions techniques de l’expert s’imposeront à eux : l’état du bien, l’imputabilité des dégâts et leur chiffrage. Les loyers, la garantie locative et les autres comptes restent à régler entre les parties. → Détail dans notre FAQ sortie

Pendant l’état des lieux

Dois-je être présent ?

Votre présence est attendue : c’est sur place que vos observations sont les plus utiles. En cas d’impossibilité d’être là, vous pouvez vous faire représenter au moyen d’une procuration, ou autoriser l’expert par écrit à réaliser sa mission sans vous. En cas d’absence non signalée, le rendez-vous devra être reporté, avec des frais à la clé. → Modèles de procuration et d’autorisation

Mes remarques seront-elles reprises ?

Oui. Vos observations sont actées au rapport et l’expert en tient compte dans son appréciation. Le fait d’acter une remarque, qu’elle vienne du bailleur ou du locataire, ne signifie cependant pas qu’elle sera retenue : c’est l’examen technique de l’expert qui en décide, et il en indique le motif lorsqu’il l’écarte.

Puis-je filmer ou enregistrer ?

Toute captation nécessite l’accord préalable de l’expert et des autres parties présentes, pour un usage strictement personnel. L’expert réalise lui-même les photographies, intégrées au rapport, ce qui garantit une origine fiable et traçable des images.

Après l’état des lieux d’entrée

Puis-je compléter l’état des lieux ?

Certains défauts n’apparaissent qu’à l’usage. Vous disposez de 30 jours à compter de la prise d’effet du bail, et en tout état de cause de 10 jours au moins après la transmission du rapport, pour adresser vos remarques par écrit à l’autre partie et à l’expert, qui les joint au dossier. Par la suite, si des modifications sont apportées aux lieux en cours de bail, le bailleur et le locataire peuvent établir entre eux un avenant à l’état des lieux. Cet avenant est communiqué à l’expert, qui en tient compte lors de l’état des lieux de sortie.  → Modèle d’avenant · FAQ état des lieux d’entrée

À la sortie

Quels dégâts peuvent être mis à ma charge ?

Seuls les dégâts qui dépassent l’usure normale, par comparaison avec l’état des lieux d’entrée. L’expert tient compte de la vétusté : un élément en fin de vie n’est pas indemnisé au prix du neuf. L’état des lieux de sortie fixe une indemnité compensatoire, et non un devis. → FAQ état des lieux de sortie

Et s’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée ?

Un état des lieux de sortie peut tout de même être exigé. Les conséquences sont détaillées dans notre FAQ. → FAQ état des lieux de sortie

Quand vais-je recevoir le rapport ?

Le rapport est transmis par courriel à chaque partie, une fois l’ensemble des honoraires réglé. Une partie peut avancer la quote-part de l’autre et la récupérer dans le décompte locatif final.

Puis-je contester ?

Faites part de vos observations à l’expert pendant l’état des lieux. Lorsque le chiffrage est finalisé ultérieurement, un délai très court permet encore d’adresser des observations écrites. Si une tierce décision obligatoire a été convenue, les conclusions techniques de l’expert s’imposent aux deux parties. À défaut, un désaccord persistant peut être porté devant le juge de paix. → Comment contester un état des lieux de sortie

Bureau d’Expertises Nicolaï & Associés SRL

Géomètres-experts et experts immobiliers,
Avenue Reine Astrid 16, 1300 Wavre.

Interventions en Brabant wallon, à Bruxelles, Namur et Liège.