État des lieux locatif : Comment reconnaître un vrai expert ?

Comment choisir un bon expert pour son état des lieux d’entrée locatif ?

J’ai laissé l’IA me mettre sur le gril.
Une question à la fois. Sans me laisser esquiver.

Le résultat m’a surpris moi-même.
Notamment les deux questions que je vous conseille de poser avant de mandater un expert.

Quels sont les critères pour choisir un expert qualifié pour réaliser votre état des lieux locatif ?

La première question qu’un client nous pose en dit souvent plus long sur ses attentes que n’importe quel formulaire de contact.

Quand quelqu’un nous demande d’emblée « combien allez-vous chiffrer les dégâts ? », c’est un signal clair : il cherche un prescripteur de dégâts locatifs, pas un expert.

Quand il demande « comment allez-vous décrire l’immeuble ? », il cherche avant tout la qualité descriptive — il a saisi ce qui fait la valeur d’un bon état des lieux.

Et quand le bailleur prend soin de réunir toutes les parties, il a compris l’essentiel : un état des lieux bien fait, c’est avant tout une communication d’égal à égal avec chacun. C’est le meilleur départ possible — pour le bailleur comme pour le locataire.

Un expert qualifié intervient avant même d’arriver sur place

Avant chaque visite, nous envoyons systématiquement un mail de confirmation accompagné d’une liste de recommandations concrètes et d’informations utiles : les entretiens qui incombent au locataire, les informations techniques que le bailleur doit avoir réunies, les points sensibles à savoir, et les aspects pratiques pour être prêt le jour J.

Ces documents, nous les avons construit et affiné sur plus de trente ans de pratique. Il couvre, par exemple, l’entretien des équipements, la ventilation, la gestion du climat intérieur — des sujets qui paraissent anodins mais qui sont à l’origine d’une grande partie des tensions locatives.

C’est ce que nous appelons nos « 30 ans de pratique plus 2 heures » : quand nous arrivons sur place, ce n’est pas simplement une ou deux heures de visite que nous mettons à disposition — c’est trois décennies d’expérience condensées dans chaque constat.

Il y a une analogie avec un célèbre peintre à qui l’on reprochait de facturer plusieurs milliers de francs pour une œuvre réalisée en quelques heures. Sa réponse : « Ce n’est pas le temps à peindre que vous payez. Ce sont les milliers d’heures qu’il m’a fallu pour arriver à ce résultat. » Un état des lieux, c’est exactement cela.

Un expert qualifié dit ce qui est juste — pas ce que vous voulez entendre

Nous avons régulièrement des situations inconfortables. Un bailleur qui nous présente une remise en peinture fraîche comme parfaite, alors que nous constatons que la peinture appliquée est peu couvrante. Nous le signalons. Cela rassure le locataire, évite des attentes excessives en sortie, et parfois permet au bailleur d’interpeller son peintre pour que le travail soit refait correctement.

Du côté du locataire, nous avons parfois dû écarter des preuves d’entretien qui reflétaient davantage des factures de complaisance que la réalité d’un entretien effectif. Un exemple concret : une facture d’entretien de chaudière émise par une société de… plafonnage. En faillite, qui plus est. Ces situations exigent une vigilance constante — et la capacité de recadrer, avec bienveillance, mais aussi avec fermeté.

L’impartialité et la neutralité que nous offrons à chaque partie sont la garantie la plus précieuse que nous puissions donner. Écouter une explication n’est pas y adhérer. Notre rôle est de trancher techniquement, sur base des faits constatés — pas de valider ce que chacun souhaite entendre.

Un expert qualifié décrit — il ne photographie pas

C’est sans doute le critère le plus sous-estimé.

Dire qu’une peinture est « ok » ou « sans remarque » ne signifie rien. Est-elle neuve ? En bon état ? En bon état pour son âge ? Simplement fonctionnelle ? Un constat sérieux décrit le matériau, ses finitions, ses dépréciations — même légères — et précise si l’élément a été testé ou non.

Les états des lieux constitués principalement de photos sont, dans notre expérience, quasi systématiquement sources de litiges en sortie. Une photo peut tromper : le contraste, la luminosité, les ombres peuvent masquer des auréoles ou des défauts. L’IA permet aujourd’hui de faire disparaître des éléments d’une image. Et comment apprécier la fonctionnalité d’un châssis de fenêtre sur une photo ?

La photo reste utile — pour situer le style d’une cuisine, l’allure générale des extérieurs. Mais comme seul support descriptif, c’est dangereux.

Les deux questions à poser avant de mandater un expert

Si vous devez évaluer rapidement la qualité d’un expert, posez-lui ces deux questions :

« Réaliseriez-vous personnellement cet état des lieux pour un de vos amis très proche ? »
S’il répond oui, méfiez-vous. Un expert qui travaille pour ses proches n’a pas la notion fondamentale de neutralité et d’impartialité.
Il doit passer la main à un de ses collègues.

« Votre rapport comprend-il beaucoup de photos ? »
S’il vous annonce spontanément 50, 100 photos ou plus, son rapport sera probablement creux en descriptif. Vous engagez alors davantage un photographe amateur qu’un expert qualifié.

Un état des lieux n’est pas une formalité administrative. C’est, avec le bail, le document le plus important du dossier locatif. Bien fait, il évite les litiges. Mal fait, il les garantit.

Vous avez un projet locatif ou une question sur votre état des lieux ?
Contactez notre bureau — nous sommes là pour vous aider à bien démarrer.

👉www.expertsnicolai.be

Michaël Nicolaï
Géomètre & Expert immobilier assermenté (TPI Nivelles & Cour Appel Bxl)
Expert Judiciaire – Inscrit à l’Ordre des Géomètre-expert n°040055
Formateur & Président de la Commission États des lieux de l’UGEB

Fondateur Bureau d’Expertises Nicolaï & Associés (Wavre