Expert État des Lieux de Sortie

L’état des lieux de sortie consiste à comparer l’état du logement à celui décrit lors de l’entrée. Il est réalisé contradictoirement en fin d’occupation ou de bail, en présence du locataire et du propriétaire-bailleur (ou de leurs représentants), afin de constater d’éventuelles dégradations imputables au locataire. Le rapport atteste l’absence de dégâts locatifs ou, à l’inverse, peut engager financièrement le locataire si des dégâts sont relevés. Son résultat est intégré dans le décompte locatif final entre les parties.

Oui tout à fait ! Suivant les textes légaux (Décret Wallon et Ordonnance Bruxelloise), chaque partie peut exiger qu’un état des lieux de sortie soit réalisé et cela même s’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée. Cet état des lieux consistera a examiné si les obligations contractuelles ont été respectées (entretien du logement) et servira également à faire les relever des compteurs d’énergies ainsi que d’acter la remise des clés libérant ainsi le logement.

Si aucun état des lieux d’entrée n’est réalisé, en Belgique, le logement est supposé être remis dans le même état qu’à l’entrée. Le locataire reste cependant responsable des obligations contractuelles notamment de respecter les fréquences d’entretiens des équipements ainsi que d’avoir utiliser le logement en personne prudente et raisonnable. Les textes légaux mettent par ailleurs le nettoyage des lieux à charge du locataire. Attention, même sans état des lieux, le propriétaire-bailleur peut aussi apporter des preuves du bon état de son logement par toutes voies de droits (ex: factures de travaux,…). Généralement, il est vivement conseillé de se faire assister par un expert dans cette situation souvent délicate car cela risque d’entrainer de nombreuses discussions juridiques et financières sur l’imputabilité de dégâts qui seraient constatés lors de l’état des lieux de sortie.

Faites part de vos observations à l’expert pendant l’état des lieux : elles seront reprises au rapport. Le fait d’acter une position ou une réserve ne signifie cependant pas qu’elle sera retenue. Si le désaccord persiste, il peut être porté devant le juge de paix, sauf si une tierce décision obligatoire a été convenue entre le bailleur et le locataire : les conclusions techniques de l’expert s’imposent alors aux deux parties.

Oui, mais cela ne bloque pas souvent le processus. Le bailleur peut alors faire constater l’état des lieux par un huissier ou un expert agrée, à vos frais en cas de mauvaise foi. Si vous refusez de signer, mieux vaut expliquer clairement pourquoi et proposer une alternative. Dans le cadre d’une intervention d’un expert judiciaire ou d’une tierce décision obligatoire, cela n’interrompt pas nécessairement le déroulement de l’état des lieux.

Tout dépend de la manière dont l’état des lieux de sortie a été établi.

• Réalisé par un expert désigné de commun accord : lorsque les constats et le chiffrage ont été finalisés sur place, et a fortiori lorsque les parties ont signé un accord transactionnel forfaitaire sur les dégâts locatifs, il devient délicat de revenir unilatéralement sur ceux-ci. Lorsque l’expert finalise le chiffrage à son bureau, un délai très court, généralement de 3 à 7 jours selon les conditions de la mission, permet d’adresser des observations écrites à l’expert, avec copie à l’autre partie. Si une tierce décision obligatoire a été convenue, les conclusions techniques de l’expert s’imposent aux deux parties.
• Établi entre parties, sans expert : en cas de désaccord, un expert peut vous conseiller ou établir un avis technique pour tenter de trouver une solution amiable. À défaut d’accord, le litige peut être porté devant le juge de paix.

Dans tous les cas, plus la réaction est rapide, plus elle est utile : une fois le logement remis en état ou reloué, les constats ne peuvent généralement plus être vérifiés.

La tierce décision obligatoire est une convention par laquelle le bailleur et le locataire acceptent à l’avance que les conclusions de l’expert s’imposeront à eux. Elle ne porte que sur les aspects techniques : l’état du bien, l’imputabilité des dégâts et leur chiffrage. Les loyers, la garantie locative et les autres comptes entre parties restent à régler entre vous. Ce mécanisme permet de clôturer la sortie locative rapidement et sereinement, sans procédure judiciaire. C’est pourquoi votre présence lors de l’état des lieux reste importante et recommandée : c’est le moment de faire valoir vos observations.

Votre présence est obligatoire. C’est sur place que vos observations pèsent le plus : vous pouvez montrer un élément à l’expert, expliquer l’origine d’une trace ou d’une usure, et lui demander comment il apprécie la vétusté.

Si vous ne pouvez pas être présent, vous pouvez vous faire représenter par la personne de votre choix (proche, conseil, avocat). Il suffit de lui remettre une procuration écrite, dont un modèle est disponible dans nos téléchargements.

Vous pouvez également autoriser l’expert à faire l’état des lieux sans votre présence au moyen d’une autorisation écrite transmise à l’expert (voir rubrique téléchargement). Les constatations sont alors établies de la même manière et vous restent opposables.

Il existe plusieurs situations pour déterminer à qui incombe les frais d’état des lieux.

Pour les états des lieux d’immeubles résidentiels affectés au logement, suivant les textes de lois, les frais sont partagés entre locataire et propriétaire-bailleur.
Si chaque partie désigne son propre expert, chacun prend alors en charge les frais de son propre expert; ce qui est donc plus couteux (généralement le double des honoraires).

Pour les autres immeubles tels que les bureaux, commerces ou entrepôts, le contrat de location peut prévoir d’autres répartitions mais généralement c’est également à frais commun.

En copropriété, des règles spécifiques peuvent aussi s’appliquer.

Dans la majorité des cas, les constats et le chiffrage des éventuels dégâts sont finalisés sur place, le jour de la visite. Le procès-verbal peut alors être établi immédiatement, et les lieux sont libérés dès la fin des constats.

Lorsque le chiffrage demande une vérification complémentaire (réserve, prix de réparation, document manquant, point technique à préciser), l’expert le finalise à son bureau. Le procès-verbal est alors généralement transmis 5 à 10 jours ouvrables après réception la visite et la réception de l’intégralité des honoraires, pour autant que toutes les informations nécessaires lui aient été communiquées. Ce délai est indicatif et peut varier en période de forte activité.

Dans tous les cas, l’indemnité retenue est chiffrée avec rigueur, en tenant compte de la vétusté et de l’usure normale, pour permettre aux parties de clôturer rapidement le décompte de la garantie locative.